Investir dans un bien locatif a été et reste encore aujourd’hui un bon placement. L’immobilier est une des composantes indispensables à une bonne diversification du patrimoine.

La rentabilité nette d’un bien immobilier locatif

L’analyse de la rentabilité, qu’il s’agisse d’un bien immobilier, d’un placement financier ou de tout autre investissement, doit s’opérer dans le but de la confronter au risque afférent à cet investissement. En d’autres termes, le jeu doit en valoir la chandelle.

La rentabilité a 2 grandes composantes :

-       La valeur actuelle du bien ;

-       Les loyers nets.

La valeur actuelle

Outre les critères habituels de prix au mètre carré suivant l’emplacement et la qualité du bien, la valeur du bien est fonction de son occupation : est-il vide ou loué ?

S’il est vide, la vente peut se faire sans décote par rapport au prix du marché.

Dans le cas où il serait occupé, il convient d’appliquer une décote de 15 à 40% sur sa valeur vide suivant sa localisation.

Rappelons qu’il est possible d’envisager la sortie du locataire en lui donnant congé mais sous certaines conditions (date d’échéance du bail, le locataire ne doit pas être un locataire âgé à ressources modestes…).

les loyers nets

La deuxième composante du calcul de la rentabilité se fait en tenant compte des loyers nets de charges et nets d’impôts.

Vous trouverez ci-dessous les étapes de calcul.

Calcul de la rentabilité nette

Elle se calcule grâce à cette simple formule :

Rentabilité nette= (Loyers nets)/(Valeur actuelle du bien)*100

Le Syndicat National des Professionnels Immobiliers (SNPI) établit une rentabilité moyenne nette des biens immobiliers locatifs à 1.3%.

Même si aujourd’hui nous bénéficions d’un taux d’inflation quasi nul, vous conviendrez que cette rentabilité est peu importante, notamment au regard du risque pris.

Dans le cas d’un bien locatif, le risque est fonction :

-       du secteur immobilier qui subit régulièrement des crises de liquidité ;

-       de l’encadrement légal du secteur qui modifie les règles du jeu (dernière en vigueur la loi Alur du 24 mars 2014) ;

-       de la fiscalité qui a connu ses dernières années des modifications (imposition des plus-values, évolution des CSG/CRDS…), et qui vraisemblablement en connaîtra d’autres à l’avenir dans un sens peu favorable à l’investisseur.

La question à se poser maintenant est la suivante :

La conservation ou non du bien ?

Le jour où vous avez décidé d’investir dans ce bien, vous avez pris une décision patrimoniale forte. Apprendre à réaliser ses actifs, c’est-à-dire à se désinvestir, en est une autre toute aussi importante.

Le choix entre conserver son actif ou le vendre est un choix qui n’est pas anodin et qui mérite l’analyse de divers points.

La rentabilité

Nous avons étudié plus haut une méthode pour calculer la rentabilité nette de charges et d’impôts.

A l’évidence, si cette rentabilité est bonne, il n’y a aucune raison de se séparer de son actif immobilier.

Mais il peut arriver que cette rentabilité soit grevée en grande partie par l’imposition qui vous incombe et non par le bien en lui-même.

En effet, un loyer élevé, des charges peu importantes peuvent faire de votre bien un excellent investissement.

Par contre, un crédit immobilier terminé ne permettant plus l’imputation des intérêts d’emprunt peut faire augmenter votre tranche marginale d’imposition, la fin d’un report de déficit foncier aura la même conséquence désastreuse.

Il convient donc d’étudier de près les raisons d’une rentabilité faible.

Nous donnerons quelques solutions plus bas en fonction des cas.

L’imposition des plus-values

Avant de vendre, il est impératif d’anticiper le montant d’imposition des plus-values de votre bien locatif.

Outre quelques cas d’exonération ou de retraitements de ces termes, la plus-value brute d’un bien est égale à la différence entre son prix de cession et son prix d’acquisition.

Il convient ensuite d’appliquer à cette plus-value brute des abattements pour durée de détention. Pour chaque année de détention du bien, un pourcentage d’abattement s’applique.

Vous serez ainsi exonéré totalement d’imposition des plus-values :

-          au titre de l’impôt sur le revenu après un délai de 22 ans ;

-          au titre des prélèvements sociaux après un délai de 30 ans.

Cet article n’a pas pour but d’expliquer en détail le régime d’imposition des plus-values immobilières, nous vous donnons ici la base de calcul, mais plusieurs particularités peuvent venir se greffer à cette règle de base en fonction de votre situation personnelle.

Le résultat du calcul de cette imposition sera pour certains tenable, c’est-à-dire que la vente pourra être envisagée, pour d’autres le prix à payer sera tel qu’il faudra étudier d’autres solutions que nous énoncerons plus loin.

L’affect

Certains patrimoines immobiliers ont été construits au fil des générations, et ont été reçus par transmissions successives. Il est donc difficile pour certains, et nous les comprenons aisément, de se séparer d’un tel patrimoine.

Il faut alors étudier le problème différemment.

En partant du postulat que les biens sont conservés, quelles solutions envisager afin de réduire la fiscalité appliquée à ces biens, remboursés depuis de nombreuses années, entretenus régulièrement, et souvent détenus en indivision ?

Nous donnons quelques pistes ci-après et développerons ultérieurement des articles sur ces sujets.

Quelques solutions envisageables

Chaque situation étant particulière, il existe de multiples solutions. Nous vous en délivrons quelques-unes…

Vous souhaitez vendre

Une fois la décision de vendre prise, surgit une nouvelle question : que faire du fruit de la vente de mon bien immobilier locatif?

S’il s’agit de profiter de ce capital pour s’offrir de somptueuses vacances dans des îles paradisiaques, ou de s’acheter le dernier bolide rouge, la suite de cet article ne vous intéressera pas…

Par contre, si votre souhait est de réinvestir la somme dans un actif mais que vous vous interrogez sur celui à choisir, nous pouvons vous faire part de notre expérience et de nos connaissances.

Il pourra s’agir par exemple d’une assurance-vie. Elle offre l’avantage d’être à la fois une solution simple et multiple.

-          Simple, parce qu’aujourd’hui qui n’a pas entendu parler de l’assurance-vie ? Même si cela ne veut pas dire que tout le monde comprend ce produit, bien au contraire… Mais lorsque l’on connait bien ce produit, il s’avère très intéressant en termes de support financier, pouvant aller des placements les plus sécurisés à des placements plus dynamiques, en fonction de votre appétence pour le risque.

-          Multiple, parce que l’assurance-vie est un outil qui permet :

• De capitaliser son épargne en l’investissant sur différents supports financiers ;
• De se procurer un revenu complémentaire quand le besoin s’en fera ressentir par la mise en place de rachats programmés sur son capital ;
• De transmettre un capital aux personnes choisis au moment de son décès dans une enveloppe fiscale avantageuse.

Et tout cela avec une liquidité absolue (on peut récupérer son capital à tout moment, seule la fiscalité des plus-values acquises sur le contrat change en fonction de la durée de détention du contrat), contrairement à votre bien immobilier qui nécessitait d’être vendu dans son intégralité pour récupérer une somme d’argent, aussi faible soit-elle…

Vous ne souhaitez pas vendre

Nous avons vu plus haut quelques bonnes raisons de ne pas vendre votre bien locatif. Il existe cependant des solutions afin de réduire l’impact fiscal qui vient grever votre rentabilité :

-          La restructuration

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Rappelons que dans la plupart des contrats d’assurance-vie et de capitalisation sont proposés différents types de gestion

-       Gestion libre : vous vous occupez seul du choix des fonds présents dans vos contrats. Dans le cadre d’une mission de conseil vous liant à votre conseil en gestion de patrimoine, celui-ci vous assiste dans vos choix d’allocations ;

-       Gestion déléguée : vous déléguez la gestion financière de tout ou partie de votre contrat à une société de gestion travaillant en partenariat avec votre assureur et selon votre profil de risque ;

-       Gestion sous mandat : même chose que précédemment avec une gestion plus fine et selon un cadre d’investissement personnalisé.

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Voir ici la vidéo

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Les politiques monétaires des grands puissances mondiales sont basées sur une observation de l’économie réelle.

Chaque banque centrale mène sa politique monétaire en fonction de ses objectifs fondamentaux (relance de l’économie, maintien d’un niveau d’inflation…).

L’observation de ces politiques depuis la crise des subprimes de 2008 montre les différentes méthodes appliquées par chacune afin d’enrailler la crise… avec plus ou moins de succès.

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Les SCPI peuvent investir non seulement sur le sol français, mais également européen. Ces SCPI nécessitent donc une connaissance du marché immobilier au-delà de nos frontières.

L’objectif de cet investissement est d’élargir la diversification géographique de vos placements et de profiter de régimes fiscaux européens plus favorables (régime des revenus fonciers de source étrangère, pas de double impositio grâce au jeu des conventions fiscales).

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Les rencontres avec les sociétés de gestion nous permettent de mieux connaître leur politique d’investissement et la gamme de fonds qu’ils proposent. Les échanges avec les gérants de ces fonds favorisent la compréhension des chiffres de performance financière.

Associées à nos outils de gestion financière, ces réunions nous permettent de vous conseiller dans le choix de vos allocations d’actifs.

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